我的移民故事第六集：选房技巧及投资策略！

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写在前面：目前的情况，还是不建议大家通过投资移民的方式到西班牙，理由主要有三点：

第一：疫情对房价有影响，虽然因为漂亮国大量放水导致大宗商品提升，别墅的价格有所增长，长期看会平稳回落.

第二：短期看房或者在网上看房，并没有实地生活半年选择的房子性价比更好，就像我在网上琢磨了三四个月，每天google街景+id网站，最后实际购买的房子也并不是100%满意，现在部分中介推出远程视频看房，基于以上的情况，大家谨慎考虑。

第三：zijin出去的压力和难度，以及后期资产处理后的回流难度，都是需要考虑的。

还是那句话，移民是个系统工程，要按照项目管理的方式严谨处理才好！

为了保证文章的延续性，所以本章和下一章还是沿用之前的脉络推进！不感兴趣的朋友可以跳过这两章的内容。

正文开始：

这部分内容，需要大家熟练使用ID网站，网站（www.idealista.com/）的使用技巧，在后面会详细的介绍。熟练使用了id网站，价格就没有欺骗了。这里主要说一下我选房的思路吧，大家可以参考，并根据个人的家庭情况，制定不同的策略。由于瓦伦西亚房产价格略低，调整的空间相对较大，所以这个思路并不一定适合巴塞和马德里，能给你一些启发就好。

第一步：本人移民费用比较紧张，房产价格要精打细算，基于这个原因，房产成交价格就被严格限定在50万，超出部分越少越好。但是id网站的价格是可以砍价的，砍价空间在5%-10%左右，所以房产总价就定位在了53-55万，通过砍价以后尽量接近50万，这是一个最基本的策略，就是确定好房产总价。另外，Id网站也并不是每个房子都有这个幅度的砍价空间，我就遇到房主不愿意降价，顶多愿意送部分家具的情况，其实这和国内买房一样，房主有个卖房的预期，市场也相对规范，不大会出现房屋价格虚高的情况。比如25w的房子，你直接报价20w，房主会觉得你根本没有诚意买房，直接就不会再接待你了。即使在国内，你卖房报价是200万，人家给你报价160万，你的感受也不会好，肯定也不愿意在谈了。我卖房子的时候正好赶上出台新的限购政策，房子报价420万，最后408万成交，降价12w，降价幅度也才2.85%。西班牙因为存量房比较多，降价幅度也才会到5-10%，但是也不要期望每套房子都有这个降价幅度，无论你是买两套还是三套，总的降级后能尽量接近50w就好，所以房产定价在53-55比较合理。

这里也提示大家：西班牙购买房产，默认是不包含家具的，甚至有个别房主连灯泡都会拆走，所以在签订合同的时候，要详细标明哪些物品保留，哪些是房主带走，以免产生矛盾。当然也有大方的房主，不但家具留下，里面的书籍、摆设都留下的。

第二步：确定投资出租房产收益目标，确定这个才能确定最终自住和出租房屋的配比。瓦伦西亚的出租回报率大概在4%-5%之间，无论是商铺还是住宅，国内中介描述的出租回报率到6%那是痴人说梦，巴塞罗那也做不到。50w的房产，如果全部用来出租，那么最多也就产生2000-2500的收入，我们取个最低值按照2000来计算，房产价格我们按照砍价前的平均值54w计算。当时我期望出租房屋获得的收益能覆盖孩子上学的学费550，那么我需要出租的房产价格就在550/2000*54w=14.85万，理论上你购买一套14.85万左右的房产用来出租，就能满足孩子学费的要求，剩余39.15w可以用来购买自住房屋，这个价格在瓦伦西亚是可以购买相当不错的独栋别墅了。就像下面的这种：

一家三口住，有点太大了，打理起来也不大方便，所以调整策略，将出租收入提高到1000欧元，那出租房产的价格就是1000/2000*54w=27w，基本就是自主和出租房屋价格各站一半，确定了思路，那就开始选择房子。

重点提示：西班牙别墅的地皮税和物业费远远高于公寓。就拿瓦伦西亚来说，别墅的地皮税每年要超过800欧，物业费要看不同区域，有的地区如果既有大物业，也有小物业，那么物业费也是分开收的。如果是独栋别墅，一般就只有大物业了。

如上图，mas区域，通俗理解红圈有统一的保安巡逻，就算是大物业，绿色圈是小区，也有自己的物业（有的还有单独的门卫），算是小物业，就会收两部分物业费。

第三步：选择房子的顺序正好相反，先选择自住的，毕竟自住还是最重要的，要住的舒服，交通也还算方便，最重要要离学校近，这样可以省下每个月的校车和饭费，也是一笔开销。基本思路就是按照学校区域附近2公里范围找相应的房子，在瓦伦西亚比较简单，好的私立学校和国际学校比较集中，都在方圆五公里范围内，算瓦伦西亚的富人区，独栋、联排别墅都有，最后选定了mas区域，离学校近，房子是半封闭的联排别墅，安全性高一些，价格27.5w。剩下的27w投资用房就比较好处理了，你可以选择两个公寓或者选择一个公寓一个商铺，这里要强调一下，商铺投资一定要谨慎，必须选择好的区域，客流量集中的地方，避免商铺空置导致出租受损。当然也可以27w全投入到一套市区内的公寓，只要回报率能满足你设定的1000欧元的目标，就可以了。

  关于房产投资组合其实值得研究的东西还挺多，本人毕竟不是专业人士，有兴趣、有时间的朋友可以继续深入研究。

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