在过去的一年里，所有地区的房价都在上涨。马德拉自治区位居榜首，增幅约为17.4%，是全国增幅最大的地区。接下来是里斯本大都会区（10.1%）、阿尔加维（7.9%）、中部（7.8%）、北部（7.1%）、阿连特茹（5.8%）和亚速尔群岛自治区（4.7%）。

在所分析的地区中，增幅最大的是维拉-雷阿尔（19.9%）、马德拉岛（17.4%）、埃武拉（14.7%）、塞图巴尔（12.5%）、阿威罗（12.4%）、里斯本（10.2%）和莱里亚（9.5%），其次是波尔图（8.4%）、法鲁（7.9%）、圣塔伦（6.6%）和布朗库堡（6.1%）。

在买房最贵的地区排名中，里斯本居首（3601欧元/平方米），其次是法鲁（2527欧元/平方米），波尔图（2263欧元/平方米），马德拉岛（1884欧元/平方米）和塞图巴尔（1871欧元/平方米）。

来源：idealista

03.房价最贵和最便宜的地区/岛屿

16个区首府的房价有所上涨，其中塞图巴尔（17.9%）、阿威罗（17%）和维拉-雷阿尔（14.7%）居首。接下来是维塞乌（13.1%）、丰沙尔（11.3%）、埃武拉（11.1%）、布拉加（10%）、莱里亚（9.6%）、法鲁（7.7%）、里斯本（7.1%）、维亚纳堡（7.1%）、圣塔伦（6.3%）和瓜尔达（5.6%）。在布朗库堡，增幅为4.9%，在波尔图是4%，在贝雅为1.7%。

里斯本仍然是买房最贵的城市：4942欧元/平方米。波尔图（3011欧元/平方米）和法鲁（2098欧元/平方米）分别占据了第二和第三位。

04.2015-2021，葡萄牙房产投资到底发生了什么变化？

据葡萄牙统计局（INE）的数据，2015年第三季度至2021年第一季度，葡萄牙房价指数从101上涨到159，上涨比例高达57%。

数据来源：葡萄牙统计局

那么，如果一个人2015年9月在葡萄牙购房，2021年2月出售该房产，他的投资回报到底是怎样的呢？

假设购房人在2015年9月以50万欧元购入某房产，考虑交易成本后总投资约为53.9万欧元（此处，主要考虑的房地产交易税和印花税等）。

2021年第一季度，该投资人出售该房产。根据前述房价指数的变化，在过去的五年间，葡萄牙住宅价格指数上涨了57%。据此，以购房投资50万欧元为例，由于价格上涨带来的资本增值将达到28.5万，即该房产出售价格约为78.5万欧元。

*资本利得税：非居民资本利得税为25%，我们假设扣除各项成本后的增值为12万欧元，则资本利得税为3万欧元。该投资人出售净收入约为75.5万欧元。

在过去的五年间，葡萄牙租金回报趋于稳定，住宅类平均约为3-4%。据此，以购房投资50万欧元为例，每年租金毛收入约为1.5万-2万欧元，5年合计约为7.5万-10万欧元，扣除所有相关的持有成本（物业管理费、物业税等）、经营维护（租金税、出租印花税等）和管理成本（出租管理费、水电气费等），最保守估计租金净收益不低于4万欧元。

投资身份两不误，还有什么比在葡萄牙投资房产更划算的投资呢？

不少经济学家认为，未来欧盟房地产仍将是全球最具投资潜力的资产之一。前几年有先见之明的买家在上涨大潮中获利颇丰，收益主要来源于房产本身的大幅增值及稳定的租金上涨。

新冠疫情导致的震荡，反而从侧面佐证持续上涨的欧房“攻守兼备”，在抵御风险的同时，能够为投资者创造价值，带来丰厚回报。

欧洲房产的价值远不止于纸面上的增值。投资葡萄牙、希腊等欧盟国家房产，还可以同时办理移民，收获该国居留身份和权利，自由通行欧洲申根26国，享受随之而来的高额教育、医疗、养老福利。

目前的欧盟房地产市场，最受高净值家庭青睐的房产投资及移民项目集中在葡萄牙和希腊。2021年的最新数据显示，葡萄牙黄金签证和希腊投资移民项目的全球获批人数均已分别超过2.6万人（主申+附申），申请人数最多的国家均是中国。

提醒：2022年1月1日起，葡萄牙黄金签证新政即将生效，购房将限定在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛，里斯本、波尔图等热门投资区域不再适用黄金签证，请有意向的投资人抓紧时间锁定最后机会！

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