【移民分析】新冠疫情正在从三个方面重塑EB-5格局
文章来源：微信公众号平台
2020-11-27 14:10
虽然新冠疫情大幅削减了商业房地产投资和交易活动，但也颠覆了EB-5外国投资者市场，律师们表示此类交易和项目面临着一系列复杂而独特的挑战。
通过EB-5投资移民计划，外国投资者将投资90万或180万美元在美国的项目，具体取决于投资地点。较低的数字适用于目标就业区或TEA中的项目。根据定义，TEA的失业率至少是全国平均水平的150%，而寻求EB-5资金的开发商几乎在这些地区完成了所有项目。如果该项目为每个投资者创造10个工作岗位，那么投资者和家属将获得绿卡与最低的投资利率。
通常，大量的EB-5资金投入到建筑中的项目，而不是已完工的项目，因此新冠疫情导致建筑活动低迷，EB-5市场受到了沉重打击。
这类投资因创造就业机会的要求而更加复杂，而且由于疫情导致数百万人失去工作，这给EB-5的不同参与者造成了混乱，各方试图弄清楚失业对投资者的影响。
01 建设放缓限制新投资
EB-5律师卡洛琳·李(Carolyn Lee)表示：“这个行业在2020年初有点恢复元气，然后受到疫情冲击，这几乎为整个融资划上了句号。”他说 “疫情爆发后不久，我们又发生了政治动荡，国际上都对此进行了报道，市场反应不佳。”
Seyfarth Shaw LLP的合伙人Angelo Paparelli表示：“ EB-5的大部分投资都集中在酒店、商业办公楼和大型项目上，开发商设想人们会亲临现场。”
Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP全球酒店集团董事长巴特勒(Jim Butler)表示，漫长的等待时间也是一个挑战，他指出，投资者日益要求对其投资支付更多利息，这使得该过程对开发商的吸引力下降了。每笔交易的利息都是经过协商的，从历史上看，利息通常是1%或更低。
“我不想说它已经死了，但作为开发商的融资来源，它肯定处于昏迷状态，”巴特勒说，“在EB-5投资移民计划遭受的所有打击之上，疫情只是又一个负面因素。
02 较小的公司和项目可能会获得更大的份额
一个问题是，随着2019年的变化将某些领域的分类从TEA转变为非TEA，大公司发现很难在TEA中进行交易。在旧系统下，各州确定了TEA区域，但现在由美国国土安全部来决定，该机构现在还可以将邻近地区的失业数据纳入范围，决定某个区域是否获得TEA分类。
“项目开发商的构成发生了重大变化，”帕帕雷利说，“目前的情况，许多大开发商发现，被迫在新出台的限制性就业区域进行投资没有吸引力，他们已经失去了胃口。他们已经被规模较小的开发商所取代，这些开发商可能只需要一到五个投资者。”
虽然EB-5资金通常会进入大型房地产项目，因为这些项目更容易向国际投资者推销，但资金并不需要投资于房地产。初创公司也可以成为受益者，前提是他们能够满足每个投资者创造10个新工作岗位的要求。
帕帕雷利表示：“证券律师在这些小规模交易中有大量活动。” “一些移民律师正在从事这项工作。”
帕帕雷利说，来自墨西哥，巴西，印度和南非等国家的投资者可能会在EB-5投资中占较大的份额，因为这些国家已经“建立了发展小额资本的网络”。
不过，由于代理商传统上会招募大型品牌企业，因此招募小型项目的投资者面临着一系列挑战。移民法律师大卫·赫尔森(David Hirson)表示，许多之前曾推销过大型项目的EB-5代理人目前并未推销任何EB-5项目。
尽管如此，Lee说，“当然有很多迹象表明，即使在这种困难和具有挑战性的环境下，仍有投资者在寻找机会。”
03 当前项目的就业创造面临危险
通过EB-5投资移民计划，外国投资者将投资90万或180万美元在美国的项目，具体取决于投资地点。较低的数字适用于目标就业区或TEA中的项目。根据定义，TEA的失业率至少是全国平均水平的150%，而寻求EB-5资金的开发商几乎在这些地区完成了所有项目。如果该项目为每个投资者创造10个工作岗位，那么投资者和家属将获得绿卡与最低的投资利率。
通常，大量的EB-5资金投入到建筑中的项目，而不是已完工的项目，因此新冠疫情导致建筑活动低迷，EB-5市场受到了沉重打击。
这类投资因创造就业机会的要求而更加复杂，而且由于疫情导致数百万人失去工作，这给EB-5的不同参与者造成了混乱，各方试图弄清楚失业对投资者的影响。
01 建设放缓限制新投资
EB-5律师卡洛琳·李(Carolyn Lee)表示：“这个行业在2020年初有点恢复元气，然后受到疫情冲击，这几乎为整个融资划上了句号。”他说 “疫情爆发后不久，我们又发生了政治动荡，国际上都对此进行了报道，市场反应不佳。”
Seyfarth Shaw LLP的合伙人Angelo Paparelli表示：“ EB-5的大部分投资都集中在酒店、商业办公楼和大型项目上，开发商设想人们会亲临现场。”
Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP全球酒店集团董事长巴特勒(Jim Butler)表示，漫长的等待时间也是一个挑战，他指出，投资者日益要求对其投资支付更多利息，这使得该过程对开发商的吸引力下降了。每笔交易的利息都是经过协商的，从历史上看，利息通常是1%或更低。
“我不想说它已经死了，但作为开发商的融资来源，它肯定处于昏迷状态，”巴特勒说，“在EB-5投资移民计划遭受的所有打击之上，疫情只是又一个负面因素。
02 较小的公司和项目可能会获得更大的份额
一个问题是，随着2019年的变化将某些领域的分类从TEA转变为非TEA，大公司发现很难在TEA中进行交易。在旧系统下，各州确定了TEA区域，但现在由美国国土安全部来决定，该机构现在还可以将邻近地区的失业数据纳入范围，决定某个区域是否获得TEA分类。
“项目开发商的构成发生了重大变化，”帕帕雷利说，“目前的情况，许多大开发商发现，被迫在新出台的限制性就业区域进行投资没有吸引力，他们已经失去了胃口。他们已经被规模较小的开发商所取代，这些开发商可能只需要一到五个投资者。”
虽然EB-5资金通常会进入大型房地产项目，因为这些项目更容易向国际投资者推销，但资金并不需要投资于房地产。初创公司也可以成为受益者，前提是他们能够满足每个投资者创造10个新工作岗位的要求。
帕帕雷利表示：“证券律师在这些小规模交易中有大量活动。” “一些移民律师正在从事这项工作。”
帕帕雷利说，来自墨西哥，巴西，印度和南非等国家的投资者可能会在EB-5投资中占较大的份额，因为这些国家已经“建立了发展小额资本的网络”。
不过，由于代理商传统上会招募大型品牌企业，因此招募小型项目的投资者面临着一系列挑战。移民法律师大卫·赫尔森(David Hirson)表示，许多之前曾推销过大型项目的EB-5代理人目前并未推销任何EB-5项目。
尽管如此，Lee说，“当然有很多迹象表明，即使在这种困难和具有挑战性的环境下，仍有投资者在寻找机会。”
03 当前项目的就业创造面临危险
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