泰国商业观察:在泰国,“以房养房”可行吗?
买房出租,坐等收租是很多人热衷的一种投资方式,很多人都把这种投资行为,称为“以租养贷”,“以房养房”。“以租养贷”,“以房养房”在国内操作其实不太难。熟悉泰国房产的朋友都知道,外国人在泰国买房基本需要全款,能贷款的几率很小,所以在泰国操作“以租养贷”,“以房养房”的外国投资者很少。如果是泰国人、泰国的当地投资者,在泰国“以租养贷”,“以房养房”可行吗?今天就和大家探讨一下这个有趣的事情。
想要“以租养贷”,“以房养房”,首先你需要搞清楚你想购买的房产,购买后能收到多少租金?或是需要设定多少租金才能真正做到“以租养贷”,“以房养房”?
很多人在去售楼处咨询的时候,问销售或中介最多的一个问题就是,这个小区的出租收益率(Yield)是多少?很多销售和中介会告诉你5%或7%或10%。如果那个销售或中介告诉你超过10%的话,建议你立马转头就走,如果有超过10%的出租收益率,那应该一开盘就抢完,为什么还留到现在?
影响租金净收益的几个因素:
1、空置期:根据实际租赁经验来看,如果是新房的话,前3年的空置期大约为1.5个月。新小区新房的话,因为所有都是新的,很多房还在装修过户,所以相对找租客更加容易,如果你运气好,同一个租客一租就是2-3年,那你就真的赚到了,因为空置期很短。但是很多租客是一年一换的,所以有一定时间的空置期。
2、物业费:泰国的房产最大卖点之一就是良好的公共设施,但是物业费也不便宜,平均下来大约是一个月的租金。(如:35平米,物业费为55铢/平米 =55*35*12=23,100铢)
3、中介费:泰国租赁市场,如果一年的租期,中介费为一个月租金
4、其他费用:在租期内会有一些零散的费用产生,如电表维护费(不用电也需要缴纳约40铢/月)、空调清洗费、房间清洁费,部分易损件更换费用(电池、水龙头、灯泡等),零零总总算半个月的租金。
因此,一年中租金净收益大约仅为8个月
设定(仅供举例使用,具体情况以合作银行为准):
房产价格:4,000,000泰铢贷款金额:4,000,000(100%) 贷款年限:30年
利息(前3年):2.7% 利息(3年后):5.5-6.5%
房产价格 | 贷款金额 | 贷款时间 | 利息 | 还贷金额(月) | 本金 | 利息 |
4,000,000 | 4,000,000 | 30年 | 2.7%(前三年) | 16,223 | 7,224 | 9,000 |
4,000,000 | 4,000,000 | 30年 | 6%(三年后) | 23,982 | 3,982 | 20,000 |
首先,请考虑清楚,“以租养贷”是仅养利息,还是全额贷款(本金+利息)?
其次,随时查看利息变化,前三年的后三年,2.7%和6%的利息差距很大,一旦3年期满了,不要忘记做Retention来降低贷款利息,或是换银行做贷款重组(Refinance)来降低贷款利息。
第三:考虑空置期,因为我们不能确保我们的房间,一空就立马能找到租客,因此8-9月是最合适的整体租期。
房产价格 | 贷款金额 | 贷款时间 | 利息(前3年) | 还贷金额(月) | 本金 | 利息 |
1,500,000 | 1,500,000 | 20年 | 2.7% | 8,095 | 4,721 | 3,375 |
1,500,000 | 1,500,000 | 30年 | 2.7% | 6,084 | 2,709 | 3,375 |
1,700,000 | 1,700,000 | 30年 | 2.7% | 6,895 | 3,070 | 3,825 |
1,700,000 | 1,700,000 | 30年 | 2.7% | 8,112 | 3612 | 4,500 |
在最后,给大家解答一下很多开发商销售或是中介是怎么计算租金收益率的(其中某种方法之一)
租金=房价(购入价)*0.5%,即:房价每100万的租金为5000铢
比如:想购买的房产,目前售价为400万,租金则是4*5000=20,000(或4,000,000*0.5%=20,000)
租金收益率(Yield)=(20,000*10)/4,000,000=5% (扣除1个月租金为中介费+1个月租金为物业费)
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